IMMOBILIER: COMMENT SORTIR D'UNE INDIVISION
QU’EST-CE QUE L’INDIVISION ?
Une indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien et détiennent une « quote-part » sans qu’aucun n’aient de droit privatif.
DANS QUELS CAS SUIS-JE EN INDIVISION ?
- J’achète un bien avec mon époux (se) ou mon concubin (e), on parle d’indivision conventionnelle
- Je suis cohéritier lors d’une succession
COMMENT FONCTIONNE L’INDIVISION ?
Soit elle est conventionnelle, elle est donc régie par un contrat conclu entre les indivisaires. Soit à défaut de convention, elle est régie par un régime légal prévu par la loi.
COMMENT SORTIR DE L’INDIVISION À L’AMIABLE ? (PAR VOIE DE CONCILIATION)
Plusieurs voies sont possibles :
– Le partage amiable
Nécessitant l’accord de tous les indivisaires que ce soit pour la composition que pour la répartition des lots. Par exemple, trois héritiers dans une succession composée d’un bien immobilier, de parts sociales et de liquidités ou comptes bancaires. Chaque héritier a droit à un tiers de chaque bien. Un partage devant notaire est effectué aux termes duquel l’un récupère le bien immobilier, l’autre les parts sociales et le dernier des liquidités. Les lots doivent être d’égale valeur. Dans le cas contraire, des sommes d’argent seront à verser pour compenser l’inégalité des lots (soulte).
– La vente des droits indivis
Chaque indivisaire peut vendre ses droits indivis, soit à l’un de ses cohéritiers, soit à un tiers. Attention, en cas de vente à un tiers, l’acquéreur doit être conscient de la situation d’indivision dans laquelle il entre, cependant il faudra proposer la vente en priorité aux autres indivisaires.
– La vente du bien indivis
Obtenir l’accord de tous les indivisaires pour vendre le bien. Attention, il peut arriver que cet accord ne fasse pas l’unanimité.
Si tel est le cas plusieurs solutions existent :
- L’hypothèse du coindivisaire hors d’état de manifester son consentement
Par exemple une hospitalisation soudaine : une vente à l’amiable permet à un indivisaire d’obtenir du président du tribunal judiciaire, un mandat judiciaire d’agir au nom et pour le compte de celui qui est empêché. Ces décisions sont prises en procédures dites accélérées. Le délai d’obtention de ces autorisations varie en fonction des tribunaux. - L’hypothèse de l’indivisaire clairement opposé à la vente
Une procédure permet à un ou plusieurs indivisaires d’obtenir l’autorisation de vendre le bien et ainsi de passer outre l’opposition de l’indivisaire non consentant. Cependant, il faut remplir deux conditions :
– l’existence d’un refus,
– la mise en péril de l’intérêt commun.
C’est au demandeur d’apporter la preuve, par tous moyens, de la réunion de ces conditions. - La procédure de l’article 815-6 du Code civil
Elle permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. La jurisprudence a confirmé que cette procédure permet de demander au juge la vente du bien indivis. Dans cette situation également, le prix de vente sera conservé par le notaire à défaut d’accord unanime de tous les indivisaires sur sa répartition. - L’hypothèse du mandataire successoral
Dans le cas d’une succession une procédure permet à un héritier, un créancier, ou toute autre personne intéressée, de demander la nomination par le président du tribunal judiciaire dans le ressort duquel la succession est ouverte, d’un mandataire successoral, par exemple lorsque l’un des indivisaires décède avant le partage et qu’il y a des difficultés pour régler sa propre succession Cette procédure permet au mandataire désigné de représenter l’indivisaire décédé (ses héritiers). Le mandataire pourra être autorisé à régulariser la vente du bien indivis dépendant de la succession et partager le prix. Il s’agit ici d’une procédure dite accélérée.
COMMENT SORTIR DE L’INDIVISION LORSQU’AUCUN ACCORD N’EST POSSIBLE ?
À défaut d’accord amiable, c’est la voie contentieuse qui doit être empruntée. Deux hypothèses sont présentées :
– L’hypothèse de l’indivisaire volontairement taisant
Une procédure permet la vente à la majorité des deux tiers des droits indivis. Il s’agit d’une procédure menant à une vente sur adjudication c’est-à-dire une vente aux enchères publiques, à la barre du tribunal.
Cette procédure ne s’applique pas en cas de démembrement de propriété ni lorsque l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté ou qu’il est placé sous un régime de protection (tutelle, curatelle).
Par exemple, trois héritiers sont propriétaires de la maison de leurs parents, les deux frères veulent vendre et la sœur refuse de répondre ou de vendre : les deux frères qui détiennent les deux tiers du bien, peuvent obtenir l’autorisation judiciaire de vendre malgré le refus de leur sœur.
La procédure se déroule en deux étapes :
• La première étape devant le notaire
Le ou les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis (dans notre exemple les deux frères) expriment leur intention de vendre. Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires (à la sœur). Puis, dans un délai de trois mois après la signification, le notaire dresse un procès-verbal qui mentionne le comportement des autres indivisaires. Dans notre exemple, ce procès-verbal mentionnera si la sœur s’est présentée et ses raisons en cas d’opposition à la vente ou si elle ne s’est pas présentée au rendez-vous.
• La seconde étape :
Elle est judiciaire aux fins d’obtenir l’autorisation du juge. Les indivisaires détenant les 2/3 des droits indivis (les deux frères), munis du procès-verbal du notaire, assignent (leur sœur), devant le tribunal judiciaire, afin d’obtenir l’autorisation de vente. Le juge rend alors sa décision en s’assurant que la vente ne porte pas atteinte de façon excessive aux droits des autres indivisaires (dans notre exemple aux droits de la sœur).
– Le partage judiciaire
Il intervient dès qu’il y a un désaccord entre les coindivisaires sur un partage de l’indivision. Il s’agit toutefois d’une procédure lourde et complexe mais qui peut mener à l’adjudication sur licitation (vente aux enchères publiques). Elle doit être ordonnée par le juge lorsque les biens indivis ne sont pas partageables en nature, ce qui sera le cas lorsqu’un seul bien immobilier est détenu par plusieurs personnes.
Source https://chambre-gironde.notaires.fr/2022/11/07/sortir-de-lindivision/